ТСЖ...предлагаю разобраться.

[hedgeov]

Disclaimer: за возможные неточности в терминах прошу извинить - я только начал читать Жилищный Кодекс.

1. Проблемы города, связанные с муниципальным жильем.
• В городе не менее 14 лет не производился ремонт муниципальных жилых домов. То есть город является собственником большого количества довольно-таки ветхого жилья, которое по этому самому ЖК надо содержать в соответствии с санитарными и техническими нормами и правилами. На это надо много денег.
• В муниципальных квартирах проживает изрядное количество народу, который не платит за жильё годами. Стрясти с них долг довольно хлопотно, переселять не всегда есть куда;
• Попытки отремонтировать какой-нибудь дом часто заказнчиваются плачевно - стены опять разрисоввывают, двери - ломают.
• Всякие там программы повышения благосостояния жителей. Нужны красивые цифры переведенных в колхоз ТСЖ.
2. Что городу даст организация в домах ТСЖ
• Передача дома в собственность ТСЖ освобождает город от (финансовой)ответственности за ремонт и обслуживание.
• Оплата коммунальных услуг идет с дома. Проблемы с неплательщиками перекладываются на ТСЖ.
• Если в ТСЖ есть доля города, можно сэкономить не переводя или задерживая перевод на счет ТСЖ оплаты предоставленных этой доле услуг.
3. Зачем это надо собственникам
• Создание юр. лица, которому принадлежат нежилые помещения, инженерное оборудование и коммуникации, земля под и вокруг дома.
• При удачном стечении обстоятельств - грамотный, не ворующий председатель, такой же бухгалтер - полный контроль за распределением финансовых потоков. Оплата за коммунальные услуги по факту их предоставления (учет воды, тепла, электроэнергии).
• Получение прибыли от аренды нежилых помещений
• Получение субсидий от города на ремонт и содержание здания
• Утверждение размеров оплаты на общем собрании
• Возможность устройства всяких мелких приятностей типа восстановление колясочных (с ограничением доступа), консьержи в парадных и т.п.
• Поддержание коммуникаций и всего здания в хорошем состоянии.
4. Почему это не надо собственникам (особенно если дом не новый)
• Ремонт здания - само здание и его коммуникации в плачевном состоянии. Ремонтировать придется за свой счёт. Город может быть поможет (целевые программы), а может быть и нет.
• Проблема с неплательщиками - оплата за коммунальные услуги идет с дома по факту. За неуплату отключают дом. Если с неплательщиков не удасться получить деньги, придется долг делить между остальными собственниками.
• Весь вандализм придется чинить за свой счёт.
• Председатель и бухгалтер должны получать зарплату. Дополнительные расходы.
• Если председатель (хуже) и/или бухгалтер(не лучше) будут воровать - будут большие проблемы его сменить, особенно если у него будет поддержка ключевой группировки собственников.
• Если председатель окажется неспособным вести хозяйство товарищества - все проблемы будут решаться из кошелька собственников.
• Возможны проблемы на общем собрании когда часть жильцов согласна с размером оплаты услуг, а часть - нет.

Такие вот мышли...

Comments

[blacklion.livejournal.com]

# При удачном стечении обстоятельств - грамотный, не ворующий председатель, такой же бухгалтер - полный контроль за распределением финансовых потоков. Оплата за коммунальные услуги по факту их предоставления (учет воды, тепла, электроэнергии).
и
Возможны проблемы на общем собрании когда часть жильцов согласна с размером оплаты услуг, а часть - нет.
главное, IMHO. Первое -- сказки. Какой смысл идти в председатели и не воровать?
второе будет сплошь и рядом.

[hedgeov.livejournal.com]

Если например чел владелец фирмы, нафига ему еще и воровать? :) Хотя владельцу фирмы только домом рулить не хватает...

[blacklion.livejournal.com]

Хотя владельцу фирмы только домом рулить не хватает...
Именно.

[hedgeov.livejournal.com]

Кстати, воровать можно умеренно!

[blacklion.livejournal.com]

Т.е. плюсов, по делу, я не вижу аообще. Всё, что ты написал -- илююзорно.

Создание юр. лица, которому принадлежат нежилые помещения, инженерное оборудование и коммуникации, земля под и вокруг дома.
Само по себе -- не плюс, скорее -- минус, юр. лицо -- это головняк изрядный.

При удачном стечении обстоятельств - грамотный, не ворующий председатель, такой же бухгалтер - полный контроль за распределением финансовых потоков. Оплата за коммунальные услуги по факту их предоставления (учет воды, тепла, электроэнергии).
"Нет, сынок, это фантастика!"

Получение прибыли от аренды нежилых помещений
Председателем да бухгалтеорм, ага. И как результат -- магазины с водкой плаёной не в каждом 10-ом подъезде, как сейчас, а в каждом первом. а еще есть чердаки и прочие помещения, которые можно захламить за денежки. И проблемы домовых сетей -- за кабель будут брать деньги с них, например. А что, кабель занимает пространство в нежилых помещениях.

Получение субсидий от города на ремонт и содержание здания
У города или есть деньги или нет. Если есть -- горожд может ремонтировать дома и без ТСЖ.

Утверждение размеров оплаты на общем собрании
Скандалы, склоки, подтасовки, взаимная ненависть.

Возможность устройства всяких мелких приятностей типа восстановление колясочных (с ограничением доступа), консьержи в парадных и т.п.
Смотри про сдачу нежелых помещений в аренду.

Поддержание коммуникаций и всего здания в хорошем состоянии.
Это почему? Всё равно, главное -- откат. Я не думаю, что нанятые сантехники будут лучше ЖЭКовских. просто они будут работать не на ЖЭК, а на фирму, откатившую председателю бОльший процент, чем другие.

Теперь про минусы (на мой, опять же, взгляд):

Ремонт здания - само здание и его коммуникации в плачевном состоянии. Ремонтировать придется за свой счёт. Город может быть поможет (целевые программы), а может быть и нет.
Не поможет. Скажет: "сами юр. лицо сами и крутитесь, теперь у вас для этого есть возможности, которых раньше не было."

Проблема с неплательщиками - оплата за коммунальные услуги идет с дома по факту. За неуплату отключают дом. Если с неплательщиков не удасться получить деньги, придется долг делить между остальными собственниками.
Зато можно бить. В морду. Я серьезно. Я вообще не понимаю, почему неплательщиков надо переселять, а не выселтяь принудительно на йух (в ЛенОбласть, например).

Весь вандализм придется чинить за свой счёт.
Ну ,это вообще мелочи по сравнению с ремонтом обветшалого.

Если председатель (хуже) и/или бухгалтер(не лучше) будут воровать - будут большие проблемы его сменить, особенно если у него будет поддержка ключевой группировки собственников.
Так и будет. Откаты, склоки, подсидки, подкупы, доносы...

Если председатель окажется неспособным вести хозяйство товарищества - все проблемы будут решаться из кошелька собственников.
Он окажется способен, скорее всего (что бы не отобрали возможность воровать), но на самом минимальном уровне.

Возможны проблемы на общем собрании когда часть жильцов согласна с размером оплаты услуг, а часть - нет.
Так и будет. И всё бкдет по-минимум всегда. Из 100 квартир 10 откажутся платить за что-то 200 рублей, согласятся только на 50, и всё -- все будут платить по 50 и жрать говно.

[hedgeov.livejournal.com]

У юр лица землю отобрать чуть сложнее.

Учет воды - не фонтастика. По кр. мере в ЖСК сплошь и рядом.

Нынешняя политика города - не ремонтировать муниципальные дома. А всяким ТСЖ субдсидии давать (ну или депутаты их выбивают - в бюджете 2006 года таких статей - дофигища).

В целом - всё определяется председателем и его командой :) Деньги можно выбивать выбивалами из того же дома, сантехника взять - соседа-доцента. бабкам и склочным тёткам чего-нибудь сунуть. Кроме того, нигде не написано, что председатель - одно лицо :-D

Вот интересно, а как ЖСК живут,а? :)

[baidit.livejournal.com]

Нынешняя политика города - не ремонтировать муниципальные дома. А всяким ТСЖ субдсидии давать (ну или депутаты их выбивают - в бюджете 2006 года таких статей - дофигища).
Интересно как долго это будет продолжаться? И не передумают ли...

[hedgeov.livejournal.com]

Вряд ли. Мотивация проста - мы выделяем деньги, ремонтируем (имеется в виду косметика и двери), а оно загаживается самими жильцами где-то за 2-3 месяца.

[hedgeov.livejournal.com]

Ок. Предположим председателя не выбрали, или он оказался ридиска полная. Можно отдаться управляющей компании :)

[nik685.livejournal.com]

Управляющей компании - можно, но любая управляющая компания - также кот в мешке, а ее замена - это всегда расторжение договора, которое может повлечь для себя юридические последствия для ТСЖ в виде оплаты штрафов и т.п.
И после расторжения договора нужно снова искать адекватную управляющую компанию...
Еще - по поводу заработной платы председателю и бухгалтеру: господа, но ведь мы же уже платим этим людям, оплачивая стандартные коммунальные платежи в ЖЭК и т.п.! Просто, эти платежи уже включены в стоимость соответствующих услуг и не выделены отдельно.
Поэтому, считаю, что в этой части ввод ТСЖ вовсе не отрицателен.

[hedgeov.livejournal.com]

Я оплатой коммунальных услуг я вот чего не понимаю - тарифы устанавливаются законом Санкт-Петербурга. По этим же тарифам идет оплата ТСЖ. Ты считаешь, что реальная стоимость услуг, при заключении договора между ТСЖ и обслуживающей компанией, настолько меньше, что этой разницы хватит на зарплату председателя и бухгалтера? Хм. Это тыщ 30 (или все-таки меньше?)... верится с трудом. Узнать бы тарифы...

[nik685.livejournal.com]

Не совсем так - насколько я понимаю из законодательства, ТСЖ, самостоятельно заключаяя договоры со всеми подрядчиками (сантехником, мусороуборщиками, Петроэлектросбытом и т.п.), также самостоятельно и определяет тарифную политику для жильцов дома, относящихся к данному ТСЖ и выставляет им счет.
Соответственно, если все-таки председатель не ворует, то эта стоимость услуг должна получится сопоставимой с той ценой, которую мы платим сейчас, поскольку в нее также входит З/П _директору_ ЖЭК, бухгалтеру и проч. Только качество услуг ниже.

[hedgeov.livejournal.com]

Договоры ТСЖ заключает само, да. А вот тарифы за коммунальные платежи определяют все-таки органы местного самоуправления (ст.157). Другое дело, что деньги эти идут на счет ТСЖ и ТСЖ принимает решение об их расходовании. Единственно - жилкомсервисы могут брать за свои услуги аккурат ровно по этим тарифам :(

[hedgeov.livejournal.com]

Из 100 квартир 10 могут отказываться сколько угодно - там большинство голосов.

[http://users.livejournal.com/__kirill__/]

Лев, по поводу сантехников\дворников я не согласен. ЖЭК ты поменять не можешь, а фирму, предоставляющую сантехников\дворников - легко. И если ты нажаловался на работу сантехника\дворника в эту фирму, а тебя послали нафиг, ты просто пересказываешь это председателю ТСЖ. Если так будет делать каждый, никакой откат ему не поможет.

Дочитав ЖК почти до конца, почитав ФЗ №189-ФЗ и подумав

[hedgeov.livejournal.com]

О форме: есть 3 формы - общее собрание, ТСЖ, управляющая компания. Если до 01 января 2007 года собственники не определились с формой управления, им её назначают - управляющая компания. Которая победит на конкурсе, устраиваемом администрацией.

В случае общего собрания ИМХО головняк жуткий: часть договоров заключаются с каждым собственником ОТДЕЛЬНО, часть договоров - с этим самым собранием (через доверенное лицо или представителя - то есть всё равно есть потенциальный человек, которому идёт "откат"). При этом в ЖК об этом общем собрании сказано очень мало и ни на какие субсидии со стороны города этото орган явно претендовать не может (явно не указан в ст.165. п.1 пп.2).

С осознанным выбором ТСЖ ИМХО чуть лучше - это юр. лицо, которое явно по закону имеет право на субсидии города, кроме того это юр.лицо явно владеет землёй. (Честно говоря раздел ЖК про ТСЖ я еще не осилил)
Председатель ТСЖ выбирается из собственников. То есть он заинтересован в получении качественных услуг. При правильно составленном уставе (а не "типовом проекте") вполне можно избирать председателя каждый год.

Управляющая компания - таки кот в мешке. От неё сложно отделаться и еще сложнее проконтролировать. Пожалуй отказать однозначно.

По тарифам и подсидкам - Тарифы на коммунальные услуги определяются правительством города. Льготы - тоже. Количество потребленного ляктричества и воды определяется соответствующими счетчиками на входе дома. Потребление каждой квартирой определяется по индивидуальным счетчикам. Поставить эти счетчики можно централизованно при смене стояков (как сделали в ЖСК моих родителей), экономия есть.
То есть тут проблем нет.

С подсидками, склоками и доносами - на какую тему? Что-то я не вижу толпы претендентов на роль председателя Машулькиного ЖСК. Хотя получать от аренды нежилых помещений там можно немало...

Ремонт - самая больная тема. Единственный выход - упереться рогом и не подписывать акт приема-сдачи до приведения дома в приемлимое состояние. Деньги на текущий ремонт выбивать из местного депутата (ибо нах он чеще нужен-то?). А всякие полезные фичи (типа реанимации колясочных, организации на придомовой территории стоянки машин) проводить за счет непосредственных потребителей этих услуг (они, в нашем доме по кр.мере, люди над чертой бедности).

Re: Дочитав ЖК почти до конца, почитав ФЗ №189-ФЗ и подума

[nik685.livejournal.com]

Ты прав - однозначный плюс ТСЖ - это возможность достаточно легкого получения субсидий со стороны города, что абсолютно недоступно общему собранию и ограниченно доступно управляющей компании (все, конечно, зависит от адекватности лиц, ее представляющих).

Вот насчет управляющей компании - выбирать ее, или все-таки своего председателя-управленца (с которым можно будет отказаться от управляющей компании) - ИМХО выбор каждого конкретного дома в каждом конкретном случае. По мне - если есть адекватный человек, который готов быть председателем, взять управление в свои руки, самостоятельно заключить все договоры с подрядчиками и их контролировать (не подписывать акты выполненных работ, указывать на недочеты, менять при необходимости) - лучше варианта нет.
Если же такой председатель не находится - тогда лучше нанять управляющую компанию, которую собрание жильцов, входящих в ТСЖ, будет контролировать и, оплачивая соответствующеи платежи, требовать исполнения всех принятых ей на себя обязательств.
Возможно, я сформулировал свое мнение несколько запутанно, но, надеюсь, все меня поняли.

[hedgeov.livejournal.com]

Вот только для грамотного общения с управляющей компанией - грамотного выставления претензий - всё равно придется искать адекватного председателя. Осталось понять, если ли в нашем доме такой :)

И еще вот что стало интересно - где можно получить информацию о задолженности по квартплате жителей дома? И вообще, это доступная инфа или секретная? :)